Vous souhaitez vendre ou acheter un appartement à Paris et cherchez à comprendre les prix au mètre carré selon chaque arrondissement ?
Avec des prix moyens variant de 9 350 €/m² à 15 980 €/m² selon l’arrondissement, voir supérieur à 16 000€/m² pour des biens de prestige, une estimation précise nécessite une connaissance approfondie des spécificités de chaque quartier parisien.
Cette page vous offre une vue d’ensemble complète et actualisée du marché immobilier parisien, arrondissement par arrondissement. De l’élégance de Paris 7e à l’effervescence du 11e, en passant par la rive droite ou les quartiers étudiants, chaque secteur affiche ses propres tendances et valorisations. Le marché parisien présente des caractéristiques uniques avec des micro-marchés très distincts d’un arrondissement à l’autre, voire d’une rue à l’autre. Un appartement haussmannien du 16e arrondissement ne se valorise pas selon les mêmes critères qu’un loft du 11e ou qu’un studio étudiant du 5e arrondissement. Grâce à notre analyse fine des prix au m², quartier par quartier, vous pourrez évaluer la valeur de votre bien ou affiner votre projet d’achat. Notre outil d’estimation s’appuie sur des données de ventes récentes, les tendances du marché, et l’expertise terrain de l’agence ULYS Immobilier pour vous offrir une estimation fiable, gratuite et rapide, quelle que soit votre adresse dans Paris.
L’estimation immobilière d’un appartement à Paris revêt une importance particulière dans un marché aussi complexe et segmenté que celui de la capitale. Que ce soit pour une vente, un achat, une succession, un divorce ou simplement pour connaître l’évolution de son patrimoine, disposer d’une estimation fiable est essentiel.
Les facteurs clés d’une estimation à Paris
Localisation et arrondissement
Le premier critère déterminant le prix d’un appartement parisien reste sa localisation. Chaque arrondissement possède son niveau de prix, sa propre identité, et sa clientèle cible. Les arrondissements centraux (1er au 8e) et l’Ouest parisien (notamment les 16e et 17e) affichent généralement les prix les plus élevés, tandis que les arrondissements de l’Est et du Nord-Est proposent des prix plus accessibles.
Caractéristiques du bien
- Surface et nombre de pièces : Le prix au m² varie considérablement selon la taille du bien
- Étage et ascenseur : Les étages élevés avec ascenseur sont particulièrement prisés
- Exposition et luminosité : Une exposition sud ou ouest valorise significativement un bien
- Balcon, terrasse ou jardin : Ces espaces extérieurs représentent une forte plus-value
- État général : Travaux nécessaires, rénovation récente, équipements modernes
Environnement proche
- Transports en commun : Proximité des stations de métro, RER et bus
- Commerces et services : Présence de commerces de proximité, écoles, espaces verts
- Nuisances : Bruit de la circulation, vis-à-vis, pollution
- Sécurité du quartier : Ambiance générale et sentiment de sécurité
Prix moyens par arrondissement en 2025
| Arrondissement | Prix médian au m² | Évolution sur 1 an |
|---|---|---|
| Paris 1er | 14 890 € | +2,5% |
| Paris 2e | 13 150 € | +2,8% |
| Paris 3e | 13 720 € | +2,8% |
| Paris 4e | 14 550 € | +2,6% |
| Paris 5e | 13 880 € | +3,1% |
| Paris 6e | 15 650 € | +2,9% |
| Paris 7e | 15 980 € | +2,7% |
| Paris 8e | 14 780 € | +2,4% |
| Paris 9e | 11 950 € | +3,2% |
| Paris 10e | 10 650 € | +3,5% |
| Paris 11e | 11 280 € | +3,8% |
| Paris 12e | 10 320 € | +3,6% |
| Paris 13e | 10 150 € | +3,9% |
| Paris 14e | 10 850 € | +3,4% |
| Paris 15e | 11 120 € | +3,1% |
| Paris 16e | 12 950 € | +2,6% |
| Paris 17e | 11 680 € | +3,0% |
| Paris 18e | 10 290 € | +4,1% |
| Paris 19e | 9 350 € | +4,3% |
| Paris 20e | 9 720 € | +4,0% |
Estimation par arrondissement : guides détaillés
Arrondissements du centre historique (1er au 4e)
- Estimation d’appartement Paris 1er : Le cœur historique de Paris avec le Louvre, les Tuileries et la place Vendôme. Prix premium pour un patrimoine d’exception.
- Estimation d’appartement Paris 2e : Entre Bourse et Grands Boulevards, un arrondissement d’affaires en pleine renaissance avec des prix en forte progression.
- Estimation d’appartement Paris 3e : Le Marais Nord, entre patrimoine historique et dynamisme culturel. Des prix élevés pour un cadre de vie unique.
- Estimation d’appartement Paris 4e : Notre-Dame, île Saint-Louis et Marais Sud. L’un des secteurs les plus prisés de la capitale.
Rive gauche intellectuelle (5e au 7e)
- Estimation d’appartement Paris 5e : Le Quartier Latin, entre Sorbonne et Panthéon. L’excellence universitaire au cœur de Paris.
- Estimation d’appartement Paris 6e : Saint-Germain-des-Prés et Luxembourg. L’élégance parisienne à son apogée avec des prix parmi les plus élevés.
- Estimation d’appartement Paris 7e : Tour Eiffel, Invalides et ministères. Le prestige institutionnel et touristique de la capitale.
Arrondissements de l’ouest chic (8e et 16e)
- Estimation d’appartement Paris 8e : Champs-Élysées, Opéra et grands magasins. Le luxe et le shopping au cœur de Paris.
- Estimation d’appartement Paris 16e : Trocadéro, Auteuil et Passy. L’arrondissement résidentiel familial par excellence.
Paris populaire et en mutation (9e au 15e)
- Estimation d’appartement Paris 9e : Pigalle, Opéra et Grands Boulevards. Un secteur en pleine gentrification.
- Estimation d’appartement Paris 10e : Canal Saint-Martin et gares du Nord et de l’Est. L’authenticité parisienne accessible.
- Estimation d’appartement Paris 11e : Bastille, République et Oberkampf. La vie nocturne et culturelle parisienne.
- Estimation d’appartement Paris 12e : Bercy, Nation et Bois de Vincennes. Entre modernité et espaces verts.
- Estimation d’appartement Paris 13e : Bibliothèque François Mitterrand et quartier asiatique. Un arrondissement en pleine transformation.
- Estimation d’appartement Paris 14e : Montparnasse et Denfert-Rochereau. Le Paris des artistes et des créateurs.
- Estimation d’appartement Paris 15e : Le plus grand arrondissement de Paris, entre résidentiel et dynamisme économique.
Paris du nord et de l’est (17e au 20e)
- Estimation d’appartement Paris 17e : Batignolles, Monceau et Porte Maillot. Entre tradition bourgeoise et renouveau urbain.
- Estimation d’appartement Paris 18e : Montmartre, Pigalle et Goutte d’Or. L’âme artistique et multiculturelle de Paris.
- Estimation d’appartement Paris 19e : Buttes-Chaumont et Bassin de la Villette. Les nouveaux quartiers branchés de la capitale.
- Estimation d’appartement Paris 20e : Belleville, Ménilmontant et Père Lachaise. L’authenticité populaire parisienne.
Méthodologie d’estimation
Analyse comparative de marché
L’estimation d’un appartement parisien repose principalement sur l’analyse des ventes récentes de biens similaires dans le même secteur. Cette méthode comparative prend en compte :
- Les ventes réalisées dans les 6 derniers mois dans un rayon de 500 mètres
- Les biens présentant des caractéristiques similaires (surface, nombre de pièces, étage)
- Les ajustements nécessaires selon les spécificités de chaque bien
Méthode par capitalisation du revenu
Pour les biens destinés à l’investissement locatif, l’estimation peut également s’appuyer sur la rentabilité locative et les loyers pratiqués dans le quartier.
Expertise professionnelle
L’intervention d’un professionnel de l’immobilier reste recommandée pour une estimation précise, notamment pour :
- L’analyse fine du marché local
- L’évaluation des travaux nécessaires
- La prise en compte des évolutions réglementaires
- La stratégie de mise en vente optimale
Outils d’estimation en ligne
Plusieurs outils permettent d’obtenir une première estimation de votre appartement parisien :
Simulateurs automatiques
Les simulateurs en ligne offrent une estimation rapide basée sur les données de marché. Bien qu’utiles pour une première approche, ils ne remplacent pas l’expertise d’un professionnel de façon générale, ainsi pour les biens atypiques ou dans des secteurs très spécifiques.
Bases de données notariales
Les données officielles des notaires de Paris permettent de suivre l’évolution réelle des prix de vente dans chaque arrondissement et quartier.
Évolution du marché parisien
Tendances 2024-2025
Le marché immobilier parisien montre des signes de reprise après une période de stabilisation. Les arrondissements périphériques (18e, 19e, 20e) connaissent les plus fortes progressions de prix, portés par les nouveaux aménagements urbains et l’arrivée d’une population jeune et active.
Perspectives d’avenir
Plusieurs facteurs influenceront l’évolution des prix dans les prochaines années :
- Les grands projets urbains (Grand Paris Express, JO 2024)
- Les politiques de transition écologique
- L’évolution des modes de travail (télétravail)
- Les nouvelles réglementations (DPE, encadrement des loyers)
Conseils pour optimiser l’estimation
Avant l’estimation
- Rassemblez tous les documents (titre de propriété, diagnostics, plans)
- Listez les travaux réalisés et les équipements particuliers
- Identifiez les atouts et contraintes de votre bien et de son environnement
Choisir le bon moment
Le timing peut influencer la valeur de vente :
- Évitez les périodes creuses (été, fin d’année)
- Profitez des périodes de forte demande (printemps, rentrée)
- Anticipez les évolutions réglementaires
Multiplier les avis
N’hésitez pas à solliciter plusieurs professionnels pour affiner votre estimation :
- Agents immobiliers spécialisés dans votre arrondissement
- Notaires de quartier
- Experts immobiliers indépendants
Estimation et fiscalité
Plus-values immobilières
L’estimation de votre appartement impacte directement le calcul des plus-values en cas de vente. Une estimation précise permet d’optimiser votre fiscalité.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros, l’estimation de vos biens immobiliers parisiens entre dans le calcul de l’IFI.
Succession et donation
Une estimation actualisée est indispensable pour les opérations de transmission de patrimoine.
Conclusion
L’estimation d’un appartement à Paris nécessite une approche sur-mesure qui prend en compte les spécificités de chaque arrondissement. Que vous souhaitiez vendre, acheter ou simplement connaître la valeur de votre patrimoine, une estimation précise constitue la première étape indispensable de votre projet immobilier.
Chaque arrondissement parisien ayant ses propres codes et sa clientèle, nous vous invitons à consulter nos guides détaillés par arrondissement pour une estimation personnalisée et actualisée de votre bien immobilier.
Les prix mentionnés dans cet article sont des moyennes indicatives basées sur les données du marché en mars 2025. Pour une estimation personnalisée de votre bien, nous recommandons de faire appel à ULYS, professionnel de l’immobilier spécialisé dans Paris.
