L’assemblée générale de copropriété est un moment où les majorités de vote définissent l’avenir d’un immeuble. C’est lors de cette réunion annuelle des copropriétaires qu’ils prennent les décisions importantes pour l’entretien, la gestion et l’amélioration de leur patrimoine commun. Cependant, pour qu’une décision soit adoptée, elle doit recueillir un certain nombre de voix, selon des règles de majorité bien définies par la loi du 10 juillet 1965.
Comment se retrouver parmi les différentes majorités : simple, absolue, double, unanimité ? Ce guide détaillé vous explique tout ce que vous devez savoir pour participer sereinement aux votes et comprendre les enjeux de chaque résolution.
La Majorité Simple (Article 24) : Pour les Décisions Courantes
La majorité simple, régie par l’article 24 de la loi de 1965, est la plus facile à obtenir. Elle est utilisée pour les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété.
Comment est-elle calculée ?
La majorité simple est calculée sur la base des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte dans le calcul. En d’autres termes, une résolution est adoptée si le nombre de voix « pour » est supérieur au nombre de voix « contre ».
Exemples de décisions relevant de la majorité simple :
- L’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires.
- Le vote du budget prévisionnel.
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (réparation de fuites, remplacement d’une vitre cassée…).
- L’élection du président de séance.
- L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires.
- La réalisation de travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
La Majorité Absolue (Article 25) : Pour les Décisions Importantes
La majorité absolue, définie à l’article 25 de la loi de 1965, est requise pour des décisions plus engageantes que la simple gestion administrative.
Comment est-elle calculée ?
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés, absents ou votant par correspondance. Elle se calcule sur la totalité des tantièmes de la copropriété.
Exemples de décisions relevant de la majorité absolue :
- La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical.
- L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
- La modification de la répartition des charges de chauffage et d’eau chaude.
- L’installation de compteurs d’eau froide individuels.
- La pose d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électronique.
Le mécanisme de la « passerelle » de l’article 25-1 :
L’obtention de la majorité absolue peut s’avérer difficile en raison de l’absentéisme. C’est pourquoi la loi a prévu un mécanisme de « rattrapage » : si une résolution n’a pas atteint la majorité absolue mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible de procéder à un second vote immédiat au cours de la même assemblée. Pour ce second vote, la majorité simple de l’article 24 suffit pour que la résolution soit adoptée.
La Double Majorité (Article 26) : Pour les Décisions Capitales
La double majorité, encadrée par l’article 26 de la loi de 1965, est exigée pour les décisions les plus lourdes de conséquences, celles qui modifient en profondeur l’organisation ou la destination de l’immeuble.
Comment est-elle calculée ?
La double majorité requiert la réunion de deux conditions cumulatives :
- La majorité en nombre de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
- Ces copropriétaires doivent représenter au moins les deux tiers des voix (tantièmes) de l’ensemble de la copropriété.
Exemples de décisions relevant de la double majorité :
- La vente de parties communes (sans que cela ne porte atteinte à la destination de l’immeuble).
- La modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente de sa loge.
- Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration (sauf exceptions).
La « passerelle » de l’article 26-1 :
Comme pour la majorité absolue, il existe une passerelle pour la double majorité. Si une résolution n’a pas obtenu la double majorité mais a été approuvée par la majorité des membres du syndicat représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans un délai de trois mois. Lors de cette seconde assemblée, la même résolution pourra être adoptée à la majorité de l’article 25 (majorité absolue).
L’Unanimité : Pour les Décisions les Plus Graves
L’unanimité est la majorité la plus stricte et, par conséquent, la plus difficile à atteindre. Elle est requise pour les décisions qui portent atteinte aux droits des copropriétaires.
Comment est-elle calculée ?
L’unanimité correspond à l’accord de tous les copropriétaires sans exception. Le moindre vote « contre » ou la moindre abstention d’un copropriétaire non représenté bloque la décision.
Exemples de décisions relevant de l’unanimité :
- La vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
- La souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires (sauf pour le financement de travaux relatifs aux parties communes).
- La modification de la répartition des charges de copropriété (sauf exceptions prévues par la loi).
- La suppression d’un équipement ou service collectif indispensable.
Conclusion
En maîtrisant ces différentes règles de majorité, vous serez mieux armé pour participer activement et efficacement aux assemblées générales de votre copropriété. N’hésitez pas à vous référer à votre règlement de copropriété et à solliciter votre syndic pour toute question spécifique à votre immeuble.
En savoir plus : Contactez l’UN-ARC, l’association des Responsables de Copropriété
