Vendre ou louer, les corum requis : 

• Un projet de mise Location, considéré comme un « acte d’administration » nécessite l’accord des héritiers réunissant 2/3 des droits (sauf pour les baux de 9 ans, tel les bureaux ou commerces, qui requiert l’unanimité).
• Un projet de mise en Vente, s’agissant d’un « acte de disposition » requiert lui l’accord de la totalité des héritiers.

En cas de litige entre eux sur le projet à mener pour les biens immobiliers reçus en héritage, le recours à un médiateur tel un notaire ou un avocat est indiqué.

Les motivations d’un projet de location : 

Les héritiers peuvent souhaiter conserver les biens reçus pour s’en servir eux-même à court ou long terme, ou pour générer un revenu locatif.

Les motivations d’un projet de vente : 

Les héritiers peuvent envisager de mettre en vente un bien reçu en succession pour régler les droits successoraux et/ou investir dans un autre projet le produit de la vente.

S’il y a plusieurs héritiers :

Une vente permet d’éviter la gestion d’un bien en indivision, parfois compliqué en raison des majorité à réunir pour prendre les décisions. La vente permet également de partager le produit de la vente entre héritiers, à hauteur des parts de chacun et d’en disposer librement.

Vous pouvez vendre avant le dépôt de la Déclaration

En vous engageant à vendre à un acquéreur dont vous accepté l’offre par la signature d’une promesse de vente, vous ne payez que le montant d’impôts indexé sur le prix réel payé par l’acquéreur, pour solde de tout compte concernant ce bien.

Vous ne souhaitez ou ne pouvez pas vendre avant le dépôt de la Déclaration

Vous devez alors communiquer une évaluation des biens immobiliers à inscrire dans la Déclaration de succession et vous acquitter de droits successoraux en fonction des valeurs renseignées.

En fonction de la valeur inscrite dans la Déclaration de succession, des fluctuations du marché immobilier depuis lors et après le partage entre héritiers, vous rencontrerez l’une des deux situations :

• En cas de vente à un prix supérieur à celui déclaré: il faudra remplir une Déclaration Rectificative et régulariser un complément d’impôts dus par rapport au différentiel entre le prix estimé et réel, ainsi que vous acquitter d’intérêts (voir de pénalités de retard s’il est prouvé que le prix était délibérément sous-estimé dans la déclaration initiale).
• En cas de vente à un prix inférieur à celui déclaré : l’excédent d’impôts versés lors de la succession ne vous sera pas remboursé.

L’avis de valeur locative ou vénale de succession

Que vous ayez ou non un projet de vente ou location ultérieure, ULYS se tient à votre entière disposition pour produire les évaluations nécessaires pour compléter la Déclaration de succession, à titre gracieux et sans engagement.

A Savoir :

• Une estimation classique inclut généralement une marge de négociation et les honoraires de transaction. Veillez à ce que celle transmise dans le cadre de la succession indique un Prix Net Vendeur après une négociation raisonnable. C’est ce montant qu’il faut renseigner dans la Déclaration.
• De même, pour une vente post-Déclaration, il est conseillé d’avoir déclaré un prix décoté du montant de négociation courant. Attention à ne pas trop sous-évaluer le(s) bien(s) en espérant de payer moins d’impôts. Vous les paierez quoi qu’il en soit lors de la vente ultérieure et vous risquez de devoir payer des pénalités de retard s’il est prouvé que vous avez délibérément sous-évalué votre patrimoine.

Un avis de valeur impartial réalisé par un tiers permet aux héritiers de s’accorder sur le projet qu’ils souhaitent mener.