La fin du dispositif Pinel en décembre 2024 a laissé un vide dans l’investissement locatif français, remplacé en ce début d’année 2026 par nouveau nom : le dispositif Jeanbrun. Inscrit dans la Loi de Finances 2026, ce “Statut de Bailleur Privé” (SBP) change radicalement la donne pour les propriétaires d’appartements à Paris.
ULYS Immobilier décrypte pour vous ce mécanisme qui n’est plus une simple réduction d’impôt, mais une véritable révolution comptable pour votre patrimoine.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun (Statut de Bailleur Privé) ?
Le dispositif Jeanbrun, porté par le Ministre du Logement Vincent Jeanbrun, est entré en vigueur le 21 février 2026. Contrairement aux dispositifs précédents, il repose sur le principe de l’amortissement fiscal.
Jusqu’à présent, seuls les loueurs en meublé (LMNP) pouvaient amortir leur bien. Désormais, ce droit est étendu à la location nue (non meublée), sous conditions. L’idée ? Professionnaliser le bailleur privé en lui permettant de déduire une fraction du prix d’achat de ses revenus fonciers chaque année.
Les 3 piliers du statut Jeanbrun en 2026
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Amortissement du bâti : Déduction de 80 % de la valeur du bien (hors terrain).
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Déficit foncier renforcé : Possibilité d’imputer les charges et l’amortissement sur le revenu global.
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Engagement social : Des loyers encadrés en échange d’une fiscalité proche de “zéro impôt”.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Le calcul ne se fait plus sur une réduction d’impôt directe, mais sur une diminution de votre base imposable. C’est un levier extrêmement puissant pour les contribuables parisiens situés dans les tranches hautes (TMI à 30 %, 41 % ou 45 %).
Les taux d’amortissement selon le type de location
Le taux varie en fonction de l’effort consenti sur le loyer (comparé au prix du marché) :
Note d’expert ULYS Immobilier : À Paris, où les prix au sont élevés, atteindre le plafond de 8 000 € ou 10 000 € de déduction annuelle est quasi systématique, ce qui permet souvent de neutraliser totalement l’impôt sur vos revenus fonciers.
Quelles conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Pour transformer votre appartement en “Statut de Bailleur Privé”, vous devez respecter un cahier des charges précis :
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Type de bien : Logements situés dans des immeubles collectifs exclusivement (les maisons individuelles sont exclues).
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État du bien : Neuf (VEFA) ou Ancien avec travaux de rénovation énergétique représentant au moins 30 % du prix d’achat.
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Performance énergétique : Le logement doit atteindre le DPE A ou B après travaux.
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Engagement : Louer le bien en tant que résidence principale pendant 9 ans minimum.
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Interdiction : La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent proche (ascendant/descendant) est interdite.
Pourquoi choisir le dispositif Jeanbrun plutôt que le LMNP ?
C’est la grande question de 2026. Si le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste attractif, le dispositif Jeanbrun présente des avantages inédits pour la location vide :
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Stabilité du locataire : En location nue, le turn-over est plus faible qu’en meublé, ce qui sécurise vos revenus à long terme.
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Pas de gestion de mobilier : Vous n’avez pas à gérer le remplacement des équipements (canapés, électroménager), souvent coûteux à Paris.
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Déficit sur le revenu global : L’amortissement Jeanbrun peut générer un déficit foncier imputable sur vos autres revenus (salaires, pensions) jusqu’à 10 700 € par an, une aubaine pour réduire votre impôt global.
L’avis d’ULYS Immobilier : Une opportunité pour vendre ou réinvestir à Paris ?
Pour les propriétaires parisiens, ce statut crée une nouvelle demande. Si vous possédez un appartement ancien à rénover, votre bien devient une cible prioritaire pour les investisseurs “Jeanbrun” qui cherchent à réaliser 30 % de travaux pour défiscaliser massivement.
Pourquoi est-ce le bon moment pour agir ?
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Valorisation : Les passoires thermiques (DPE G ou F) retrouvent de la valeur grâce aux incitations aux travaux du dispositif.
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Demande locative : Paris reste en zone de tension extrême ; un bien “Jeanbrun” avec loyer intermédiaire se louera en 10-15 jours maximum, en principe.
FAQ : Vos questions sur la Loi Jeanbrun 2026
Peut-on cumuler Jeanbrun et d’autres réductions d’impôts ? Non, le dispositif Jeanbrun est exclusif. Vous ne pouvez pas l’associer à d’autres niches fiscales sur le même bien.
Qu’advient-il de l’amortissement lors de la revente ? Comme pour le LMNP depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. C’est donc un mécanisme de report d’imposition qui favorise la détention longue.
Le zonage A/B/C existe-t-il encore ? Le statut Jeanbrun simplifie les règles : il s’applique partout en France, mais les plafonds de loyers restent indexés sur la tension locative locale, ce qui rend Paris particulièrement pertinent pour ce montage.
Conclusion : Prêt à optimiser votre patrimoine parisien ?
Le dispositif Jeanbrun marque une étape historique : l’État reconnaît enfin le bailleur privé comme un acteur économique à part entière. Que vous souhaitiez vendre votre appartement à un investisseur ou transformer votre propre parc locatif, l’expertise d’ une agence immobilière parisienne, telle ULYS Immobilier est indispensable pour naviguer dans ces nouvelles normes.
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