Le déficit foncier locatif est un dispositif fiscal particulièrement avantageux pour les propriétaires-bailleurs qui souhaitent réduire leur impôt tout en rénovant un bien immobilier destiné à la location. Applicable sous certaines conditions strictes, ce régime permet d’imputer un déficit – créé par un excès de charges sur les loyers – sur le revenu global. Résultat : une économie fiscale immédiate et une valorisation du bien sur le long terme.
Ce guide complet, rédigé par ULYS Immobilier, décrypte les mécanismes, conditions, avantages et pièges à éviter du déficit foncier, avec des exemples chiffrés et des conseils concrets.
✅ Qu’est-ce que le déficit foncier ? Définition et fonctionnement
Le déficit foncier naît lorsque le total des charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) dépasse le montant des revenus locatifs perçus dans l’année. Cette différence négative peut alors être déduite de votre revenu imposable, dans certaines limites.
Les objectifs du régime
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Favoriser l’entretien et la rénovation du parc immobilier ancien.
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Encourager les bailleurs à rénover des logements dégradés ou énergivores.
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Offrir une alternative à d’autres régimes de défiscalisation, sans plafonnement global des niches fiscales (hors doublement pour rénovation énergétique).
Travaux déductibles : ce que vous pouvez (ou pas) intégrer
Le cœur du dispositif repose sur la nature des travaux engagés. Tous ne sont pas éligibles. Voici la classification officielle :
Travaux de réparation et d’entretien (100% déductibles)
Ils visent à maintenir le bien en bon état sans en modifier la structure ni l’usage.
Exemples courants :
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Ravalement de façade
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Réfection de toiture
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Remplacement de chaudière ou radiateurs
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Réparations de plomberie ou électricité
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Remise en état des sols et murs
Travaux d’amélioration (également déductibles)
Ces dépenses améliorent le confort sans transformer la structure du logement.
Exemples :
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Installation d’une cuisine ou d’une salle de bain
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Pose de double vitrage
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Travaux d’isolation thermique ou phonique
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Installation du chauffage central
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Création d’un ascenseur dans un immeuble
Travaux non déductibles (à éviter si l’objectif est fiscal)
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Construction neuve
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Surélévation
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Agrandissement (ex : aménagement de combles ou de garage)
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Transformation impactant la surface habitable ou la structure
Ces dépenses relèvent d’un investissement patrimonial, non d’une charge. Elles sont valorisées lors de la revente mais n’ouvrent pas droit au déficit foncier.
Plafond d’imputation et mécanisme de report
Imputation sur le revenu global
Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, hors intérêts d’emprunt.
Cas exceptionnel : pour les rénovations énergétiques lourdes sur des passoires thermiques (E, F ou G), le plafond est temporairement doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025, à condition que le logement atteigne au moins une classe D.
Report du solde non utilisé
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Le surplus au-delà du plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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Les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global. Ils sont uniquement déductibles des revenus fonciers futurs.
Conditions obligatoires pour bénéficier du déficit foncier
1. Nature de la location
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Obligation de louer nu : les locations meublées (LMNP ou LMP) ne sont pas éligibles, car elles relèvent du régime des BIC, non des revenus fonciers.
2. Régime fiscal du bailleur
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Le bailleur doit opter pour le régime réel d’imposition. Le micro-foncier (abattement de 30 %) ne permet pas la déduction des charges réelles.
⏳ L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
3. Durée de location obligatoire
Pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global, le bien doit être loué de manière effective et continue jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’année d’imputation.
En cas de revente ou de reprise anticipée (sauf décès, invalidité, chômage prolongé), l’administration fiscale peut annuler l’avantage fiscal.
Exemple chiffré complet
Cas n°1 : déficit foncier standard
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Loyers perçus en 2024 : 12 000 €
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Travaux déductibles : 30 000 €
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Autres charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance…) : 5 000 €
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Revenu global (salaires) : 60 000 €
Déficit foncier total :
12 000 – (30 000 + 5 000) = –23 000 €
Imputation sur le revenu global :
–10 700 € → revenu imposable = 60 000 – 10 700 = 49 300 €
Report sur les revenus fonciers futurs :
23 000 – 10 700 = 12 300 € (reportables pendant 10 ans)
Cas n°2 : déficit foncier doublé (rénovation énergétique)
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Loyers perçus : 8 000 €
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Travaux de rénovation énergétique : 15 000 €
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Intérêts d’emprunt : 3 000 €
Déficit total : –10 000 €
→ Imputation de 7 000 € sur revenu global
→ Report de 3 000 € (intérêts d’emprunt)
Déclaration fiscale et justificatifs à fournir
Les formulaires à remplir
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Formulaire n°2044 ou 2044-SPE (déclaration des revenus fonciers)
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Formulaire n°2042 (déclaration des revenus globaux)
Rubriques clés :
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Ligne 224 : dépenses de réparation et amélioration
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Ligne 250 : intérêts d’emprunt
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Case 4BC : déficit imputable sur revenu global
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Case 4BB : déficit reportable
Pièces à conserver (minimum 3 ans)
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Factures des entreprises ayant réalisé les travaux
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Devis acceptés avec date
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Relevés bancaires prouvant les paiements
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DPE avant et après travaux (si rénovation énergétique)
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Contrats de prêt
Pourquoi le déficit foncier est-il stratégique pour les propriétaires parisiens ?
À Paris, où le parc immobilier ancien est dominant, le déficit foncier offre un levier fiscal particulièrement pertinent. Il permet :
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D’absorber une fiscalité locative de plus en plus lourde
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De rénover des logements anciens sans recours à la défiscalisation “clé en main”
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De revaloriser le bien en cas de revente, notamment grâce à l’amélioration du DPE
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De répondre à des objectifs éthiques et environnementaux via la rénovation énergétique
Foire aux questions (FAQ)
Le déficit foncier est-il cumulable avec d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie) ?
Non, les régimes spéciaux comme Pinel ou Denormandie ne sont pas cumulables avec le déficit foncier sur un même bien.
Peut-on créer un déficit foncier avec un logement vacant ?
Non. Le bien doit être mis en location ou disponible à la location. Un logement en attente de travaux peut être éligible si une mise en location suit immédiatement.
Le déficit foncier est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non, sauf pour la part imputée au-delà du plafond de 10 700 € (ou 21 400 €) dans le cas d’un doublement temporaire. Cette part reste hors plafond.
Conclusion : Le déficit foncier, une stratégie fiscale et patrimoniale gagnante
Le régime du déficit foncier constitue un instrument puissant pour réduire son imposition tout en valorisant son patrimoine immobilier. Il s’adresse aux bailleurs avertis capables de piloter des travaux, d’anticiper leur fiscalité, et de respecter les contraintes déclaratives.
L’agence immobilière ULYS Immobilier à Paris, nous accompagnons nos clients investisseurs dans toutes les étapes d’un projet locatif optimisé : sélection du bien, calcul du rendement, planification des travaux, DPE, et stratégie fiscale.
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