Nouveau calcul du DPE, statut de bailleur privé, taxe sur les logements vacants, avenir de l’encadrement des loyers : 2026 aura été une année chargée pour les propriétaires. Certaines mesures sont entrées en vigueur au 1er janvier, d’autres avec la loi de finances promulguée le 19 février 2026, et plusieurs textes sont encore en discussion au Parlement à l’automne. Voici ce qui change concrètement pour les propriétaires, vendeurs, acquéreurs et bailleurs parisiens, avec la situation au 1er novembre 2026.
DPE : un nouveau calcul favorable aux logements chauffés à l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, la consommation d’énergie primaire d’un logement chauffé à l’électricité est désormais calculée de façon moins pénalisante. Environ 850 000 logements en France seraient ainsi sortis du statut de passoire thermique, sans aucun travaux.
À Paris, où de nombreux studios et deux-pièces sont équipés de convecteurs électriques, l’effet est sensible. Le propriétaire n’a pas besoin de faire repasser un diagnostiqueur : une attestation tenant compte du nouveau coefficient peut être téléchargée sur le site de l’Ademe pour tout DPE réalisé depuis juillet 2021. Avant une mise en vente ou une mise en location, c’est une vérification à faire en priorité.
Location des passoires thermiques : le calendrier et le projet de loi
Le calendrier de la loi Climat et Résilience reste la règle en vigueur : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, les logements F seront concernés en 2028 et les logements E en 2034. Les loyers des logements F et G restent gelés : ils ne peuvent être ni révisés, ni augmentés lors d’une relocation.
Le projet de loi de relance du logement, présenté au printemps par le gouvernement de Sébastien Lecornu, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et doit être examiné par l’Assemblée nationale cet automne. Il prévoit notamment de ne constater l’indécence d’un bail en cours qu’à son renouvellement, et de créer des exemptions en cas de contraintes techniques ou patrimoniales, de coûts disproportionnés ou de refus de travaux en copropriété. Nous détaillons ces mesures dans notre article sur la relocation des passoires thermiques. Tant que le texte n’est pas définitivement voté, les règles actuelles s’appliquent.
DPE collectif : toutes les copropriétés sont désormais concernées
Le déploiement du DPE collectif prévu par la loi Climat et Résilience arrive à son terme. Après les copropriétés de plus de 200 lots en 2024 et celles de 50 à 200 lots en 2025, les copropriétés de moins de 50 lots doivent à leur tour faire réaliser un DPE collectif depuis le 1er janvier 2026, pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Ce diagnostic, valable dix ans, s’ajoute au projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans depuis 2025.
Pour un vendeur, ces documents comptent : les acquéreurs les demandent de plus en plus tôt, car ils permettent d’anticiper les travaux et les appels de fonds à venir.
Statut de bailleur privé : l’amortissement ouvert à la location nue
C’est la principale nouveauté fiscale de la loi de finances pour 2026. Le statut de bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet aux propriétaires qui louent un logement nu en résidence principale de déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % de la valeur du bien. Le taux dépend du niveau de loyer consenti : de 3,5 % à 5,5 % pour un logement neuf, de 3 % à 4 % pour un logement ancien éligible, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an. Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans au régime réel.
Nous présentons ses conditions et des exemples chiffrés dans notre guide du statut de bailleur privé. Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) reste accessible, mais depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Taxe sur les logements vacants : une nouvelle taxe à partir de 2027
La loi de finances pour 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants en une taxe unique, applicable aux impositions établies à partir de 2027. Dans les zones tendues comme Paris, un logement devient imposable après un an de vacance, avec un taux pouvant atteindre 30 %, puis 60 % sur délibération de la commune. La Ville de Paris a annoncé son intention d’utiliser cette faculté : nous en détaillons les conséquences dans notre article sur la taxe sur les logements vacants à Paris en 2027.
Pour un propriétaire dont le logement est inoccupé (succession en cours, travaux reportés, bien en attente de vente), 2026 est l’année pour décider : remettre le bien en location, le vendre ou justifier de la vacance.
Encadrement des loyers : une prolongation en discussion
À Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur depuis juillet 2019, dans le cadre d’une expérimentation qui arrive à échéance le 24 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans ; le texte doit encore être adopté par l’Assemblée nationale. En attendant, les loyers de référence de l’arrêté préfectoral du 1er juillet 2026 s’appliquent aux baux signés. Les plafonds des frais d’agence en location, gelés depuis 2014, ont été relevés de 0,87 % pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026.
Acheter : PTZ inchangé, droits de mutation et dons familiaux
Le prêt à taux zéro n’a pas été modifié par la loi de finances pour 2026 : les plafonds de ressources et de coût d’opération restent ceux de 2024 et le dispositif reste ouvert aux offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Dans l’ancien, il reste réservé aux opérations comportant d’importants travaux et à certaines zones ; il concerne donc très peu d’achats à Paris.
Les droits de mutation (les « frais de notaire ») peuvent à nouveau évoluer : les départements qui délibéreront entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 pourront modifier leur taux, dans la limite de 5 %. Paris applique depuis le 1er avril 2025 le taux relevé de 0,5 point autorisé par la loi de finances pour 2025.
Les dons familiaux destinés à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une exonération temporaire de droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur, jusqu’au 31 décembre 2026. Depuis 2026, la déclaration des dons d’argent se fait en ligne.
Rénover : MaPrimeRénov’ rouverte après la loi de finances
Faute de budget voté, le guichet MaPrimeRénov’ a été suspendu au 1er janvier 2026, puis rouvert après la promulgation de la loi de finances. Les dossiers de rénovation d’ampleur passent désormais obligatoirement par un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’. Pour les travaux par geste, l’isolation des murs et les chaudières biomasse restent exclues. L’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie et la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique restent mobilisables.
Meublés de tourisme : les règles parisiennes
À Paris, la location de sa résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 90 nuits par an depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur. Les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation doivent présenter un DPE compris entre A et F, puis entre A et E à partir de 2028. Les contrôles et les amendes ont été renforcés.
Ce qu’il faut retenir
Pour un propriétaire parisien, trois réflexes s’imposent en 2026. Vérifier son DPE à la lumière du nouveau calcul, qui peut faire gagner une classe à un logement chauffé à l’électricité. Faire le point sur un logement vacant avant l’entrée en vigueur de la nouvelle taxe en 2027. Et suivre le vote de l’Assemblée nationale sur l’encadrement des loyers et sur le projet de loi logement, qui conditionnent la rentabilité d’une mise en location.
Pour situer votre bien sur le marché actuel, consultez notre bilan des statistiques 2026 du marché immobilier à Paris ou demandez une estimation offerte de votre appartement.
